Scheidung und Teilungsversteigerung der Ehewohnung

Es passiert immer öfter auch hier in Rostock: Eheleute, die sich getrennt haben und vor der Scheidung stehen können sich nicht über den Bestand der gemeinsamen Immobilie einigen.

Die Sache ist dann ganz einfach, wenn nur einer der Eheleute der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ist. Dieser Eigentümer ist berechtigt die Immobilie zu verkaufen. Der andere Ehegatte muss weder zustimmen, noch gefragt werden, zumindest, wenn die Scheidung bereits rechtskräftig ist.

Sind beide Ehegatten Eigentümer zu Bruchteilen, also, wie regelmäßig zu 1/2, dann kann die Immobilie grundsätzlich nur gemeinsam veräußert werden. Das heißt, die ehemaligen Ehegatten müssen gemeinsam eine Lösung finden, die dann auch in einem notariellen Vertrag – wie einer Scheidungsfolgenvereinbarung – niedergeschrieben wird.

Gibt es keine Einigung kann jeder der Ehegatten, zumeist jedoch nach der Scheidung, die Auflösung der Gemeinschaft am gemeinsamen Haus verlangen. Dies geht gerichtlich über einen Antrag auf sogenannte Teilungsversteigerung. Das setzt voraus, dass der Antragsteller Miteigentümer ist und einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellt oder einen Anwalt dazu beauftragt. Das Gericht stellt den Antrag dem anderen Ehegatten zu und lässt die beabsichtigte Teilungsversteigerung im Grundbuch eintragen. Damit ist die sogenannte Beschlagnahme erfolgt. Der andere Eigentümer kann dem Verfahren beitreten, das empfiehlt sich in der Regele auch, ist aber von taktischen Erwägungen abhängig. Dann wird zunächst der Wert der Immobilie ermittelt. In der Regel geschieht dies durch die Beauftragung eines Sachverständigen. Die voraussichtlichen Kosten für den Sachverständigen muss der Antragsteller zunächst vorschießen. Allerdings kann auch für eine Teilungsversteigerung Prozesskostenhilfe beantragt werden.

An der Begutachtung dürfen natürlich beide Ehegatten teilnehmen. Eine solche Teilnahme empfiehlt sich auch, da man den Gutachter nicht mit dem anderen allein lassen sollte. Der Gutachter wird den „Verkehrswert“ der Immobilie ermitteln und ein schriftliches Gutachten erstellen und an das Gericht senden. Die Eigentümer erhalten davon ein Exemplar.

Nach einer weiteren Zeitspanne von einigen Monaten wird ein Termin zur Versteigerung anberaumt. Im ersten Termin muss ein Gebot, was akzeptiert werden kann, mindestens 50% des Verkehrswertes betragen, und das sogenannte Mindestbargebot erreicht werden. Das Mindestbargebot ist eine ähnliche Grenze, die zwingend überschritten werden muss. Das Mindestbargebot enthält die Kosten des Verfahrens, sowie weitere besondere Belastungen des Grundstückes, nicht jedoch eine Grundschuld. Auf Verlangen eines der Betreiber des Verfahrens muss Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes erbracht werden. Diese kann nicht mehr in bar gezahlt vorgelegt werden, wie dies früher der Fall war.

Wurde eine Versteigerung durchgeführt, erhält derjenige, der das höchste zulässige Gebot abgegeben hat, den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wird man Eigentümer dieser Immobilie. Aber der Zuschlag erfolgt nicht lastenfrei! Verträge in Verbindung der Immobilie bleiben erhalten, so beispielsweise Mietverträge, Wohnrechte aber auch die eingetragenen Belastungen. Das bedeutet, dass der Ersteher neben den Betrag, den er in dem Verfahren geboten hat, auch die Kosten der eingetragenen Grundschuld zahlen muss, dabei ist es unerheblich, ob das Darlehn bereits teilweise zurückgezahlt wurde oder nicht. Ist das Grundstück zum Beispiel von einer Bank mit einer Grundschuld belastet, muss dieser Betrag an die Bank zusätzlich gezahlt werden.

Nach erfolgter Teilungsversteigerung wird der Übererlös an die Eigentümer zu den eingetragenen Anteilen erstattet, wenn beide damit einverstanden sind. Wenn das Einverständnis nicht vorliegt, muss der Betrag bei der Gerichtskasse hinterlegt werden. Im Zweifel schließt sich dann bei verstrittenem ehemaligem Eigentümer ein erneuter Prozess zu Aufsteigung des Betrages an.

Solche Verfahren sind noch nicht die Regel, es gibt wenige Personen, die sich mit den Teilungsversteigerungen und den erforderlichen taktischen Erwägungen auskennen. Es ist jedoch wichtig, wie man in dem Verfahren agiert, entweder will man die Immobilie möglichst hoch veräußert sehen oder man wünscht einen möglichst niedrigen Zuschlags-Wert, um die Immobilie selbst zu ersteigern.

All das erfordert Planung und taktische Vorüberlegungen. Das Verfahren dauert seine Zeit und kann auch immer wieder verschleppt werden, dabei bietet es natürlich Chancen, aber auch nicht unerhebliche Risiken.

Sind Sie davon betroffen, oder tragen sich selbst mit dem Gedanken eine Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten, weil eine Einigung mit ihrem Ehegatten nicht möglich ist? Dann fragen Sie mich, ich kann Sie als Fachanwalt für Familienrecht in Rostock auf diesen Weg begleiten und die bestmögliche Lösung aufzeigen.



Eingestellt am 29.10.2018 von C. Meyer-Martin
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